Waarom vastgoed taxeren?
Te veel vastgoed van Nederlandse ondernemers is nog altijd onderverzekerd. Bij schade keert een verzekeraar dan een bedrag uit dat lager is dan voor volledig schadeherstel nodig is. Zeker in de vastgoedwereld kan dit leiden tot grote financiële tegenslagen of nog erger, een faillissement. Hoe kun je dit voorkomen? Meijers beschikt over een vertrouwd netwerk van onafhankelijke registertaxateurs. Eén van hen is Benno Truijens, senior registertaxateur bij Troostwijk Taxaties B.V. by Tinsa. We stellen hem vijf vragen over het belang van een juiste taxatie van een gebouw of vastgoedportefeuille.
Wat is het verschil tussen een vaste taxatie en een waardebepaling?
'Een vaste taxatie conform artikel 7:960 van het Burgerlijk Wetboek is een onafhankelijke bepaling van de herbouwwaarde van een object, door een VRT-registertaxateur. Leden van het Verenigd Register van Taxateurs (VRT) houden zich specifiek bezig met taxaties voor verzekeringsdoeleinden. De taxateur bekijkt het gebouw ter plaatse van binnen en van buiten, is onafhankelijk en gebruikt specifieke criteria en (wettelijke) richtlijnen om de waarde van het object te bepalen. Een 7:960 taxatie biedt rechtskracht na acceptatie door de verzekeraar. De taxatie is bindend in combinatie met de polis, leidend voor het vaststellen van de herbouwwaarde, de afhandeling van een deelschade of een total loss. Daarmee worden juridische geschillen voorkomen. Een waardebepaling daarentegen is een grovere, beknopte schatting van de herbouwwaarde van een object op basis van referentieobjecten en kan eventueel ook zonder bezoek worden uitgevoerd. De uitvoering ervan vindt meestal plaats in opdracht van een verzekeraar, in combinatie met een open polis. Waarbij de verzekeraar de garantie tegen onderverzekering biedt. Een waardebepaling heeft minder rechtskracht bij de afhandeling van een schade.'
Waarom is het taxeren van een gebouw essentieel?
‘Een goede verzekering valt of staat met een goede dekking en de juiste verzekerde som. Komt het verzekerd bedrag niet overeen met de werkelijke waarde ervan? Dan is bij schade aan of totaalverlies van een gebouw de kans groot dat er tussen verzekerde en verzekeraar discussie ontstaat over de schadeuitkering. Hoewel verzekeraars het veelal niet verplicht stellen, is het uiterst verstandig om een 7:960 taxatie te laten uitvoeren door een VRT-registertaxateur. Het biedt precies die stevige juridische basis om te zorgen dat de schade vlot kan worden afgehandeld, er geen discussies ontstaan en je voldoende krijgt uitgekeerd. Met een juiste taxatie kun je dus grote financiële tegenslagen, of nog erger, een faillissement voorkomen.'
Wat is de rol van een VRT-registertaxateur?
'Bij Troostwijk maakt de VRT-registertaxateur ter plaatse een zorgvuldige opname van het object, doet research en verwerkt alle gegevens in een begrotingsmodel om tot een actuele herbouwwaarde te komen. De herbouwwaarde van het gebouw op dat moment, de huidige staat, de vorm, de plek, de situatie en eventueel ook de fundering en inventaris. Deze grondige analyse wordt vervolgens gedetailleerd in een taxatierapport vastgelegd en maakt na acceptatie door de verzekeraar(s) deel uit van het verzekeringscontract. Eventuele schade of totaal verlies wordt dan op basis van de getaxeerde waarde afgehandeld.’
Worden ook de kosten van de nieuwe verduurzamingseisen meegenomen in een taxatie?
‘Het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL) verplicht gebouweigenaren dat bij ingrijpend herstel of herbouw van een gebouw moet worden voldaan aan de geldende duurzaamheidseisen voor nieuwbouwprojecten. Het gevolg is dat de kosten van herstel of herbouw fors hoger kunnen uitvallen dan de bij het afsluiten van de vastgoedverzekering bepaalde herbouwwaarde. Voor alle duidelijkheid: bij een taxatie worden die mogelijk hogere kosten niet ingecalculeerd. Een taxateur baseert die waarde zoals gezegd op basis van het gebouw dat er op het moment staat. Je ziet wel dat steeds meer verzekeraars de mogelijkheid bieden om die verplichte verduurzaming bij schadeherstel of herbouw mee te verzekeren via een aparte clausule.’
Wat moet je doen bij tussentijdse aanpassingen aan een gebouw?
‘De geldigheidsduur van een taxatie is 6 jaar, als de herbouwwaarde op de polis geïndexeerd wordt. En 3 jaar als er niet is geïndexeerd. Denk bijvoorbeeld aan een verbouwing, het plaatsen van zonnepanelen. Het is belangrijk dat mutaties correct en zo spoedig mogelijk door de verzekerde partij worden doorgegeven aan een onafhankelijke intermediair als Meijers. Ook als er nog sprake is van een geldig taxatierapport. Het is mogelijk om bij dergelijke mutaties een addendum op te laten maken door de betrokken taxateur, waarmee de intermediair de verzekeringsovereenkomst kan aanpassen.’
Vragen?
Neem contact met ons op.